こんにちは。神戸市北区で50年、不動産屋をやっております田中章雄、通称あきちゃんです。

今日は、箕谷のお話をします。神戸電鉄有馬線で、谷上のひとつ鈴蘭台寄りにある駅です。

正直に申し上げます。私が若い頃、箕谷というのは「通り過ぎる場所」でした。

お客様に「箕谷はどうですか」と言っても、ほとんどの方が「もう少し街のほうがいい」とおっしゃった。田んぼがあって、山があって、駅前に何もない。そういう場所でした。

ところが、この5年ほどで空気が変わりました。箕谷を見に行きたい、とおっしゃる方が明らかに増えています。

今日は、なぜそうなったのかを書きます。そして、その裏側にある弱点も、隠さず書きます。

結論から申し上げます

箕谷が選ばれている理由は、たったひとつです。

電車と車の両方が、まともに使えるからです。

はっきり申し上げます。北区で、この2つが同時に成立している場所は、実はほとんどありません。

電車が便利な場所は、たいてい駐車場が付いていないか、付いていても1台がやっとです。車が使いやすい場所は、たいてい駅が遠いか、バス便です。

箕谷は、そのどちらでもありません。谷上の隣で、新神戸トンネルの入口があって、そのうえ家に車が2台停まる。

これは断言できます。箕谷の価値は、風景でも駅前の便利さでもありません。動き方の選択肢が多いこと、これに尽きます。

1. 谷上の隣、という位置の意味

まず、位置を整理します。神戸電鉄有馬線を鈴蘭台側から見ると、北鈴蘭台、山の街、箕谷、谷上、と並びます。

箕谷は、谷上のひとつ手前です。電車でひと駅、時間にして数分です。

ここで一歩立ち止まってください。谷上という駅が、この10年で何をしたか、という話です。

谷上は、北神線が市営地下鉄になって運賃が大きく下がりました。三宮まで10分ちょっと、乗り換えなし。北区の駅で、これができるのは谷上だけです。

その結果、どうなったか。谷上の物件が、上がりました。とくに駅から歩ける範囲が上がりました。

私のところに来られるお客様も、まず谷上を見られます。そして、多くの方が同じところでつまずかれます。予算です。

谷上の駅近で、駐車場が付いて、家族が住める広さ。これを探すと、予算がひとつ上のところに行ってしまう。

そこで「もうひと駅、外に出てみましょうか」となる。その、もうひと駅が箕谷なのです。

50年やってきて分かったことがあります。人気の駅の隣は、必ず後から動きます。人気の駅が高くなると、はじき出された人がそこへ流れるからです。箕谷は今、まさにその位置にいます。

2. 新神戸トンネルという、もうひとつの入口

ここが、箕谷の一番の武器です。箕谷には、阪神高速の箕谷ランプがあります。新神戸トンネルの北の入口です。

車に乗って、トンネルに入って、抜けたらもう新神戸です。三宮まで、混んでいなければ15分ほどです。

これは、北区の他のエリアと比べると、かなり特殊です。

大池や神鉄六甲から車で三宮へ行こうとすると、有馬街道を下りるか、高速を乗り継ぐことになります。鈴蘭台から車で三宮へ出るのも、山越えです。

箕谷は、家を出て数分で高速の入口です。このひとつで、車の使い勝手がまったく変わります。

そしてもうひとつ、これは意外と知られていません。箕谷には、パーク・アンド・ライドの駐車場があります。

車を停めて、三宮行きのバスに乗り換える。昭和50年代から続いている仕組みで、全国的にも早い時期に始まった例です。

雨の日、雪の日、あるいは飲みに行く日。車を置いて、バスで三宮に出られる。

これは覚えておいてください。箕谷にお住まいの方は、電車、車、パーク・アンド・ライドのバス、この3つを使い分けておられます。

3つあるということは、ひとつが止まっても困らないということです。神戸電鉄が止まっても、車があります。雪で山越えが厳しくても、電車があります。

この安心感を、住んでみて初めて分かったとおっしゃる方が多いのです。

3. 車が2台停まる、という当たり前でないこと

3つ目です。ここは地味ですが、非常に大きい。箕谷のあたりの一戸建ては、駐車場が2台取れる家が珍しくありません。

なぜか。土地が広いからです。

箕谷から山田町にかけては、山を段々に削って作った団地ではなく、もともと谷筋の平らな土地や、農地だった場所に家が建っている区画が多くあります。ですから、1区画が広い。50坪、60坪、70坪という土地が普通に出ます。

はっきり申し上げます。これは、これからの北区で効いてきます。

今、40代50代のご夫婦で家を探しておられる方は、ほぼ全員が車をお持ちです。そして、お子さんが大きくなれば2台目が要ります。ご両親が来られれば来客用も要ります。

ところが、駅近の物件ほど駐車場が狭い。1台分で、しかも軽自動車がやっと、という物件を私は何十件も見てきました。

月極を借りればいい、とおっしゃる方がおられます。北区でも駅に近いところは、月に1万円前後かかります。1年で12万円、10年で120万円です。

この差は、家の値段に換算すれば数百万円分です。見落とされがちですが、大きな金額です。

4. 実際にあった3つの話

ここからは実例です。細かいところは変えていますが、金額と流れはそのままです。

まずMさんご夫婦です。ご主人が43歳、奥様が40歳。お子さんが2人。ご主人は三宮の会社、奥様は西区の職場に車で通っておられました。

最初、Mさんは谷上でお探しでした。条件は、駅から歩けること、駐車2台、4LDK、予算は3,000万円台の前半。

はっきり申し上げました。「谷上のその条件は、出ないことはありませんが、出たら数日で決まります。そして予算を超えます」と。

実際、Mさんが見に行かれた谷上の物件は3,780万円でした。駐車は1台。悩んでおられるうちに、2週間で売れました。

そこで箕谷をご覧いただきました。築18年、敷地62坪、4LDK、駐車2台、箕谷駅まで歩いて9分。値段は2,880万円でした。

Mさんは、こうおっしゃいました。「谷上より900万円安くて、駐車場が1台増えて、土地が20坪広いんですか」と。

そのとおりです。ひと駅外に出るだけで、これだけ変わります。

ご主人は、朝は箕谷から電車で谷上へ、そこから地下鉄で三宮へ。雨の日や遅くなる日は、車でトンネルを抜けて行かれます。奥様は、車で西区へ。箕谷ランプから北神戸線に乗れば、下道より早く着きます。

入居されて4年目に、こうおっしゃいました。「谷上で無理をしなくて、本当によかったです」と。

次はNさんです。当時36歳の男性で、独身のときに買われた方です。Nさんは、大阪にお勤めでした。

Nさんが選ばれたのは、箕谷駅から徒歩14分、築25年、敷地55坪の一戸建てで1,650万円でした。

ここは正直に申し上げます。私は、少し止めました。

独身の方が、駅から14分の一戸建てを買われる。もし転勤があったら、もし結婚して住む場所が変わったら、その1,650万円がすぐには現金に戻りません。

Nさんは、こうおっしゃいました。「10年住んで、1,000万円で売れたら、家賃だと思えば安いものです」と。

そのお考えは、悪くありません。実際、Nさんは7年住まれて、結婚を機に売られました。売値は1,480万円でした。売却期間は4か月です。

これは断言できます。北区で、築30年を超えた一戸建てが4か月で売れるのは、早いほうです。

なぜ早かったか。駐車2台、平坦、そして箕谷ランプが近い。この3つを気に入って買われた方が、県外からの転勤の方だったのです。

申し上げたいのは、買うときに「出口」を見ておられたということです。Nさんは、7年後に自分が売る側になることを想定して、売りやすい条件の家を選ばれました。

最後にOさんです。当時71歳の女性で、箕谷にお住まいでした。ご主人を亡くされて、お一人になられた方です。

Oさんは、車の運転をやめられました。そして、山田町の奥のほうにあるご自宅から、駅前の生活へ移りたいとお考えになりました。

ここで、はっきり申し上げます。同じ箕谷でも、駅から歩ける場所と、車が前提の場所では、値段がまったく違います。

Oさんのお宅は、箕谷駅から車で8分、バスの本数が少ない場所にありました。敷地は88坪と広く、庭も立派でした。

Oさんは「土地が広いから、2,000万円にはなりますよね」とおっしゃいました。私が申し上げた金額は980万円から1,200万円でした。

Oさんは、驚かれました。「こんなに広いのに」と。

ここが、箕谷を語るうえで一番大事なところです。箕谷が今、選ばれているのは、駅とトンネルの近さがある区画です。同じ箕谷でも、そこから外れた区画は、他の郊外エリアと同じ値段になります。

結局、Oさんのお宅は1,050万円で売れました。期間は7か月です。

売れないわけではありません。ただ、駅前の家より倍の時間がかかった。それが現実です。

5. 業界の裏側を、隠さず書きます

箕谷は今、値段が動いているエリアです。そういう場所には、必ずよくないやり方が出てきます。全部書きます。

ひとつ目。「谷上エリア」という書き方です。

箕谷の物件が、広告で「谷上エリア」「谷上まで1駅」と書かれることがあります。嘘ではありません。実際、ひと駅です。

しかし、そう書いてある広告に限って、最寄り駅の徒歩分数が小さく書いてあります。そして、その物件は箕谷駅からバスだったりします。

必ず、最寄り駅の名前と、そこからの徒歩分数を確認してください。そして、その分数は不動産の広告では80メートルを1分として計算します。坂があっても、そこは加味されません。

ふたつ目。「箕谷インターすぐ」という言葉です。

これも嘘ではありませんが、意味を確認してください。「すぐ」と書いてあっても、その家から高速の入口まで、車で何分かかるかは書いてありません。

それから、これも申し上げておきます。高速の入口が近いということは、幹線道路が近いということでもあります。音です。

夜、窓を開けたときにどう聞こえるか。これは昼間の内覧では分かりません。必ず、夜にもう一度、現地に行ってください。

三つ目。駐車2台の見せ方です。

「駐車2台可」と書いてある物件で、実際に行ってみると、縦に2台並べる形だった、ということがよくあります。

縦列というのは、奥の車を出すのに手前の車をどけないといけません。ご夫婦で出る時間が違うご家庭では、毎朝これをやることになります。

図面に「2台」とだけ書いてある物件は、必ず現地で幅を測ってください。メジャーを持って行って、実際に測る。これをやる方は10人に1人もおられませんが、やるべきです。

四つ目。市街化調整区域の話です。

箕谷から山田町にかけては、市街化調整区域が広く含まれます。

ここは大事なので、はっきり申し上げます。市街化調整区域の土地は、原則として新しく家を建てられません。

今建っている家に住むことはできます。しかし、建て替えができるかどうかは、条件によって変わります。

そして、こういう物件は住宅ローンが通りにくい。ローンが通らないということは、現金で買える方しか買えないということです。

「安いですね」と思われた物件が、この理由で安いことがあります。契約の前ではなく、見に行く前に「この土地は市街化区域ですか、調整区域ですか」とお聞きください。

五つ目。囲い込みです。

箕谷のように、今動いているエリアの物件は、囲い込みが起きやすい。

他社から「お客様が興味を持っています」と連絡が入っても、「今、商談中です」と断る。そして自社のお客様に売って、売主と買主の両方から手数料をもらう。両手というやり方です。売主さんには「まだ反応が薄いですね」と伝わります。

防ぎ方を申し上げます。媒介を結ばれるときに、「他社からの問い合わせが何件あったか、毎回書面で教えてください」と言ってください。

この一言を最初に言っておくだけで、まずやりません。言わない売主さんが、狙われます。

6. デメリットを全部書きます

いい話ばかりでは嘘になりますから、弱点を並べます。

• 駅前に大きなスーパーがなく、買い物は車が前提になります
• 神戸電鉄の運賃は安くなく、谷上での乗り換えも必要です
• 駅から離れた区画はバスの本数が少なく、車がないと成り立ちません
• 市街化調整区域があり、建て替えや融資で制約が出る土地があります
• 三宮と比べて冬が寒く、雪が積もる日があります
• 新築の分譲が多くなく、選べる物件の数が限られます
• 幹線道路や高速の近くは、夜の音が気になる場所があります
• 駅から遠い区画は、売るときに時間がかかります

そして、これも書いておきます。箕谷が良いと申し上げているのは、あくまで駅とトンネルが使える範囲の話です。

山田町の奥まで行けば、景色は素晴らしいですが、生活は変わります。Oさんの例で申し上げたとおり、同じ地名でも値段は倍近く違います。

はっきり申し上げます。「箕谷だから大丈夫」ではありません。「箕谷のどこか」で決まります。

7. どういう方に向いているか

公平に、向いている方を書きます。

• ご夫婦のどちらかが車で通勤され、どちらかが電車で三宮方面へ通われるご家庭
• 車を2台お持ちで、それを停める場所に月々払いたくない方
• 谷上を見たけれど、予算が届かなかった方
• 土地の広さに価値を感じておられる方

こういう方には、箕谷は良い選択です。

逆に、向いていない方も申し上げます。

• 車を運転されない方、あるいは近いうちにやめる予定のある方
• 駅前に店が揃っていることを重視される方
• お子さんの学校や塾で、毎日の送り迎えを避けたい方

こういう方は、藤原台や岡場のほうが合います。

50年やってきて分かったことがあります。エリアに良い悪いはありません。合う合わないがあるだけです。そして、合わない場所を選ばれた方は、10年以内に必ず売りに来られます。

まとめ

箕谷を選ぶ方が増えている理由を、もう一度申し上げます。

谷上のひとつ隣で、三宮まで乗り換えて20分ほどで出られること。箕谷ランプがあり、車で新神戸トンネルを抜ければ三宮まで15分ほどであること。そして、家に車が2台停まり、土地が広いこと。

この3つが同時にそろう場所は、北区にそう多くありません。

ですが、これは箕谷という地名についてくるものではありません。その物件が、この3つを実際に持っているかどうかです。

ですから、箕谷で物件をご覧になるときは、この4つを確かめてください。

• 箕谷駅まで、実際に歩いて何分か
• 箕谷ランプまで、車で何分か
• 駐車2台が、横並びか縦列か
• 市街化区域か、調整区域か

この4つが良ければ、多少高くてもそちらを選んでください。その差は、売るときに返ってきます。

これは断言できます。箕谷で失敗される方は、地名で買われた方です。成功される方は、その一区画を見て買われた方です。

最後に、これだけは申し上げたい

もし今、谷上をご覧になって予算が合わないとお感じなら、箕谷を一度見てみてください。同じご予算で、見えるものがかなり変わります。

そして、すでに箕谷や山田町に家をお持ちの方。ご自分の家が、駅とトンネルが効く区画にあるのか、そうでないのか。ここは一度、確かめておいてください。この差が、そのまま値段の差になります。

私は売るために書いているのではありません。損をしていただかないために書いています。見ていただいたうえで「やっぱり谷上にします」でも、まったく構いません。

ご相談だけで結構です。図面をお持ちくだされば、その一区画がどういう場所か、正直に申し上げます。

センチュリー21・ハートピア
田中章雄