こんにちは。神戸市北区で50年、不動産屋をやっております田中章雄、通称あきちゃんです。

今日は、私がこの50年で実際に受けてきた相談の中から、特に多かったものを「相談トップ10」という形でお話しします。

この仕事を50年やっていますと、一日に何件も相談の電話が鳴ります。店の前を通りかかって、ふらっと入ってこられる方もいます。相続の話、空き家の話、離婚の話、お金の話。人生の重たい部分を、皆さん打ち明けてくださいます。

そのひとつひとつを思い返してみると、実は相談には「はっきりした傾向」があるのです。今まさに同じことで悩んでいる方が、きっといらっしゃると思うので、その傾向をありのままにお見せします。

結論から申し上げます

私が受けてきた相談の9割は、「もっと早く相談してくれていれば、もっと得をした」という内容です。

これは断言できます。損をする人は、動けなくなってから相談に来ます。得をする人は、まだ何も起きていないうちに相談に来ます。この差だけで、最終的に手元に残るお金が「数百万円」変わります。

では、実際に多かった相談を、多い順に並べていきます。

1. 相続した実家をどうすればいいか

これがダントツの1位です。親御さんが亡くなって、誰も住まなくなった実家。売るべきか、貸すべきか、そのまま置いておくべきか。ご兄弟の間で意見が割れて、身動きが取れなくなっている。こういう相談が本当に多いのです。

神戸市北区のAさん(62歳)は、藤原台のご実家を相続されました。ご兄弟3人で「いつか売ろう」と話しているうちに5年が過ぎ、その間ずっと固定資産税を年「12万円」払い続けていました。空き家のまま傷んで、いざ売るときには価格も下がっていました。

はっきり申し上げます。相続した家は、方針を決めるのが早ければ早いほど得をします。

2. 空き家を持て余している

1位と近いのですが、こちらは相続に限らず、住み替えたあとの元の家などを含みます。「まだ使うかもしれない」「思い出があるから」と置いておく気持ちは、よく分かります。

ですが空き家は、置いておくだけで固定資産税がかかり、庭は荒れ、屋根は傷みます。草刈りだけ頼まれて10年通ったお宅もありましたが、その10年で家の価値は半分以下になっていました。

3. 今の不動産会社が動いてくれない

「半年前に売りに出したのに、内見が一度もない」「営業マンから連絡が来ない」。こういう声を、私は何百回と聞いてきました。

ここで業界の裏側をお話しします。「囲い込み」というものがあります。売主から預かった物件を、自社のお客さんにだけ売ろうとして、他社からの「お客さんを紹介したい」という問い合わせをわざと断る。これをやられると、売れるはずの家がいつまでも売れません。会社が両方から手数料をもらう「両手取引」を狙って、わざと動きを遅くする業者がいるのです。

4. 査定価格がバラバラで、何を信じればいいか

3社に査定を頼んだら、2000万円、2400万円、2800万円とバラバラだった。どれが本当なのか。これも定番の相談です。

覚えておいてください。一番高い査定額を出した会社が、一番良い会社とは限りません。契約が欲しいがために、わざと相場より高い金額を出す。これを業界で「高預かり」と言います。高い金額に釣られて契約すると、結局売れず、あとから「やっぱり下げましょう」と値下げを何度も迫られることになります。

5. 買取を勧められているが、損をしないか

買取そのものは悪いものではありません。急いでいる方、他人に知られたくない事情がある方には向いています。

ですがデメリットも正直に申し上げます。買取価格は、普通に売る場合(仲介)の「6割から7割」になるのが相場です。2800万円で売れる家が、2000万円以下になることも珍しくありません。急いでいないのなら、まず仲介で売ることをお勧めします。

6. 住み替えの順番で迷っている

今の家を売ってから次を買うのか(売り先行)、先に次を買ってから売るのか(買い先行)。この順番の相談です。

ここは失敗すると大きな損につながる部分です。買い先行で先に新居を買ったものの、今の家がなかなか売れず、ローンが二重になって苦しくなった方を何人も見てきました。

7. 離婚に伴って自宅をどうするか

デリケートな相談ですが、件数としては確実に上位に入ります。名義は誰か、ローンは誰が払うのか、財産分与はどう分けるのか。感情がからむだけに、こじれると本当に長引きます。

第三者である私が間に入って、淡々と数字だけを整理することで、話が前に進むことも多いです。

8. 農地や山林、再建築不可などの厄介な土地

「親から継いだけれど、どうにもならない土地がある」という相談です。農地は簡単には売れません。再建築不可の土地は、建て替えができないので買い手が限られます。

こういう土地は、専門的な知識がないと二束三文で手放すことになります。

9. いくらで売り出せばいいか

値付けの相談です。高く出しすぎると売れず、安く出しすぎると損をする。この見極めは、地域の相場を肌で知っている業者でないとできません。

50年この北区にいる私だからこそ、「この道一本入ると値段がこう変わる」ということまで分かります。

10. そもそも売るべきか、貸すべきか

最後は、この根本的な相談です。貸せば家賃が入りますが、大家としての責任と手間がかかります。売れば一度にまとまったお金が入りますが、その家は二度と戻ってきません。

どちらが正解かは、その方の年齢や家族構成、その家の状態によって変わります。

まとめ

50年やってきて分かったことがあります。相談に来られる方の悩みは、10種類くらいに集約されるということです。

そして、そのどれもが「早く相談すれば得をして、遅れるほど損をする」という同じ構造を持っています。今日ご紹介した10個の中に、ひとつでも「これ、うちのことだ」と思うものがあったなら、それはもう相談どきです。

最後に、これだけは申し上げたい

相談は無料です。そして、相談したからといって「必ず売らなければならない」わけでは一切ありません。

「売らない」という結論を一緒に出すことも、私の大事な仕事のひとつです。売るために背中を押すのではなく、損をさせないために本当のことをお伝えします。どんな小さなことでも、まだ何も決まっていない段階でも構いません。お茶でも飲みながら、あなたのお話をお聞かせください。

センチュリー21・ハートピア
田中章雄