こんにちは。神戸市北区で50年、不動産屋をやっております田中章雄、通称あきちゃんです。

今日は、私のエリアの中でも特によく聞かれる「三田市の不動産は今後どうなるのか」というお話をします。

三田は、私が若い頃に何もなかった山あいの土地が、ある日突然、日本中から人が集まる街に変わるのを、現場でずっと見てきた場所です。

買おうか迷っている方も、すでに持っていて将来が不安な方も、一度ここで立ち止まって読んでください。

結論から申し上げます

三田市の不動産は、これから「上がる場所」と「下がる場所」にはっきり分かれます。

街全体が一律で良くなることも、一律で悪くなることもありません。

駅からの距離、坂の有無、街の年齢、この3つで明暗が分かれます。

これは断言できます。「三田だから安心」「三田だから不安」という大ざっぱな見方をしている人から、損をしていきます。

1. なぜ三田の話をするのか

三田という街を語るには、まず歴史を知ってください。

今の60代以上の方なら覚えていると思います。三田は平成のはじめ、人口増加率が何年も日本一になった街です。

田んぼと山しかなかった北摂の丘陵に、フラワータウン、ウッディタウン、カルチャータウンという大きなニュータウンが次々とできました。

大阪にも神戸にも電車で通える。土地は広い。新築一戸建てが手の届く値段で買える。

だから30代、40代の若い家族が、日本中からどっと押し寄せました。

私はその頃、北区から三田にかけての土地を毎日のように案内していました。売れば売っただけ買い手がつく、そういう時代でした。

ところが、です。50年やってきて分かったことがあります。一斉に人が入った街は、一斉に年をとります。

2. これから三田で起きること

はっきり申し上げます。三田で今、静かに進んでいるのは「街の高齢化」です。

同じ時期に同じ世代がまとまって入居したニュータウンは、30年経つと、住民もまとめて高齢者になります。

子どもは大きくなって街を出ていきました。残ったのは、買った当時40歳だったご夫婦が、今は70歳を超えている、そういう家ばかりという地域も出てきています。

これがどういうことか。

• 売りに出る家が、これから一気に増えます
• 買う若い世代は、昔ほど多くありません
• つまり、売り手が増えて買い手が減る局面に入っていきます

需要と供給で値段は決まります。供給ばかり増えれば、値段は下がります。これは経済の理屈そのままです。

特に、駅からバスでしか行けない丘の上の住宅地。坂がきつくて、車がないと生活できない場所。こういうところは、これから値段の下がり方が大きくなると私は見ています。

3. それでも下がらない場所がある

では三田は全部ダメなのか。違います。

ここが大事なところです。下がる場所がある一方で、値段を保つ、あるいはむしろ強くなる場所もあります。

私が見ているのは、こういう条件の場所です。

• 駅まで歩いて行ける(バスがいらない)
• 平坦で、坂を上り下りしなくていい
• スーパーや病院が徒歩圏にある

三田の中でも、こういう「車がなくても暮らせる場所」は、これから逆に人気が集まります。

なぜなら、街が高齢化するということは、車を運転できなくなる人が増えるということだからです。

70歳、80歳になって免許を返納したとき、坂の上の家は一気に住みにくくなります。

逆に、駅前の平らな場所、歩いて買い物に行ける場所は、年をとっても暮らせる。だから手放す人も少なく、買いたい人は途切れません。

これは断言できます。これからの三田は「年をとっても住める場所かどうか」で価値が分かれます。

4. 実際にあった話

具体的なお話をします。

ウッディタウンの丘の上に、35年前に新築を買われたBさんご夫婦がいました。

買ったときは2人とも40代。お子さんが2人いて、当時の値段で3,200万円。庭付きの立派な家でした。

それが去年、ご主人が78歳になられて、足も悪くなり、「もう坂がしんどい。駅前のマンションに移りたい」とご相談に来られました。

家を査定しました。私が出した正直な数字は、1,180万円です。

Bさんは絶句されました。「3,200万円で買った家が、なんでそんなに」と。

家が傷んでいたわけではありません。手入れは行き届いていました。問題は場所です。

駅からバスで15分、そこからさらに坂を上る。同じ世代が一斉に売りに出していて、買い手の若い家族は「坂はちょっと」と敬遠する。

これが現実です。

一方で、同じ三田でも、新三田の駅に歩いて行ける平坦な場所に家を持っていたCさん(72歳)は、違いました。

築28年、当時2,600万円で買われた家。これを去年売られて、2,150万円になりました。

築28年でこの値段は、立派なものです。

何が違ったか。駅から歩ける。平ら。スーパーが近い。それだけです。

同じ三田市、同じくらいの築年数で、片や1,180万円、片や2,150万円。場所がすべてを決めるとは、こういうことです。

5. 業界の裏側を正直に話します

ここで、不動産屋の本音を申し上げておきます。

三田のように「これから売り物件が増える」とわかっている地域では、私たちのような業者の動きが、あなたの損得を大きく左右します。

正直に言いますと、売り物件があふれてくると、業者は「早く、安く」売らせたがります。

なぜか。手間をかけずに、さっさと成約させて手数料を取りたいからです。

「今が天井ですよ、これから下がりますから早く決めましょう」

こう言って値下げを急がせる。これを私は何度も見てきました。

たしかに下がる場所は下がります。でも、あなたの家が「下がる場所」なのか「保つ場所」なのか、それをきちんと見極めもせずに「三田は下がるから安く」と一括りにする業者には、気をつけてください。

それからもう一つ。「囲い込み」です。

売り物件が多い地域ほど、業者は自分のところだけで買い手を見つけて両方から手数料を取ろうとします。

他社からの問い合わせを「もう商談中です」と断って、情報を外に出さない。これをやられると、本当はもっと高く買ってくれる人がいたのに、その人に情報が届きません。

物件が多い三田だからこそ、こういう囲い込みは起きやすい。これは覚えておいてください。

6. デメリットも正直に申し上げます

三田の良いところばかり言うつもりはありません。マイナス面も正直に話します。

まず、街全体として人口が減っていく流れは、止まりません。

どんなに駅前の良い場所でも、街そのものに活気がなくなれば、お店が減り、病院が減り、暮らしの便利さは落ちていきます。

それから、ニュータウンの一斉高齢化で、これから空き家がぐっと増えます。

隣がずっと空き家、向かいも空き家、という状態になると、その地域全体の印象が悪くなり、売るときに不利になります。

そして固定資産税です。広い土地に建つ三田の家は、土地が広いぶん固定資産税もそれなりにかかります。年間で12万円、15万円という家も珍しくありません。

住まずに持っているだけでも、毎年この出費が続きます。空き家にして放っておくと、税金だけ払い続けることになります。

良い場所を選べば三田はまだ十分戦えます。けれど、選び方を間違えると、これからの三田はなかなか厳しい。両方とも本当のことです。

まとめ

もう一度、結論を申し上げます。

これからの三田市の不動産は、「上がる場所」と「下がる場所」にはっきり分かれます。

分かれ目は3つです。

• 駅から歩けるか、バスがいるか
• 坂か、平らか
• 年をとっても住み続けられるか

この3つで、同じ三田でも家の値段は倍ほど変わります。

「三田だから」という大ざっぱな見方は、もう通用しません。あなたの家が、街のどこにあるのか。それがすべてです。

最後に、これだけは申し上げたい

もしあなたが三田に家をお持ちで、将来が少しでも不安なら、まだ動ける今のうちに、一度きちんと見極めておくことをお勧めします。

あなたの家が「保つ場所」なのか「下がっていく場所」なのか。これは早く知れば知るほど、打てる手が増えます。

売るにしても、まだ買い手がいる今と、空き家だらけになってからでは、結果がまるで違います。

私は「売らせるため」ではなく「損をさせないため」に、正直な数字をお伝えします。三田のことなら、50年この目で見てきた私に、遠慮なくご相談ください。

センチュリー21・ハートピア
田中章雄