こんにちは。神戸市北区で50年、不動産屋をやっております田中章雄、通称あきちゃんです。

今日は、藤原台の中でも「北町2丁目だけは別格だ」「あそこが最強だ」と、私たち業界の人間がなぜそう言うのか、その理由を正直にお話しします。

藤原台に住みたい、という方は今でも本当に多いです。その中でも、ピンポイントで「北町2丁目で探しています」とおっしゃる方がいます。よくご存じだな、といつも思います。

ここで一歩立ち止まってください。同じ藤原台でも、なぜ北町2丁目だけが、何十年経っても値段が落ちにくいのか。なぜ売りに出すとすぐに買い手がつくのか。これには、はっきりした理由があるんです。

結論から申し上げます

北町2丁目が最強と言われるのは、次の5つが「全部そろっている」からです。

• 平らで坂がほとんどない
• 駅まで歩いて行ける
• 買い物が一か所で済む
• 学校が近くて通わせやすい
• 売るときにすぐ買い手がつく

これは断言できます。不動産の価値というのは、この5つのうちいくつ持っているかで決まります。北町2丁目は、その全部を持っている、北区でも数少ない場所なんです。

50年やってきて分かったことがあります。一つや二つそろっている土地はたくさんあります。でも、五つ全部そろっている場所は、めったにありません。

1. 平らだから、年を取っても住める

藤原台は山を削って造った街です。だから、ほとんどの場所がどこかしら坂になっています。前回、前々回でも「坂の上はやめなさい」と申し上げました。

北町2丁目の強さは、まずここです。区画の多くが平らなんです。

平らというのは、若いうちは何のありがたみもありません。けれど、これが30年後に効いてきます。

• 70歳を過ぎて足腰が弱っても、自転車で買い物に行ける
• 車を手放しても生活できる
• ベビーカーも、車椅子も、楽に動かせる

私が50年見てきて、年を取ってから「この土地でよかった」と一番言われるのが、この「平ら」なんです。地味ですが、これが一番強い。

2. 駅まで歩ける、という安心感

北町2丁目は、岡場の駅まで歩いて行ける範囲にあります。バスに乗らないと生活できない場所とは、ここが決定的に違います。

はっきり申し上げます。年を取ってから一番効いてくるのは「駅からの距離」です。

実例を申し上げます。藤原台の坂の上、バス便のエリアにお住まいだったAさん。80歳で車をやめられたら、通院も買い物も一気に苦しくなって、結局その家を売られました。ところが、坂の上のバス便というのは、売りに出してもなかなか買い手がつかない。1年近く売れませんでした。

一方で、北町2丁目で平屋を売られたBさんご夫婦は、売りに出して3週間で買い手がつきました。「駅まで歩ける」というだけで、これだけ違うんです。

3. 買い物が一か所で済む

北町2丁目の便利さを語るうえで、買い物の話は外せません。藤原台には大きな商業施設がそろっていて、食料品も日用品も、ちょっとした用事も、一か所でだいたい片づきます。

これは、年を取れば取るほどありがたみが分かります。あちこち回らなくていい。雨の日でも近い。重い荷物を遠くから運ばなくていい。

若い共働きのご夫婦にも、これは効きます。仕事で疲れて帰ってきて、買い物のためにわざわざ車で遠出する。これがないだけで、生活がずいぶん楽になるんです。

4. 学校が近い、という資産価値

意外と見落とされがちですが、これは大事です。北町2丁目は、小学校も中学校も近い。

子育て世代にとって、「学校が近い」は何より強い決め手になります。そして、ここが大事なところです。子育て世代が欲しがる土地は、売るときも強いんです。

なぜか。あなたが20年後に売るとき、次に買うのもまた、子育て世代だからです。「学校が近い」というのは、世代が変わっても、ずっと欲しがられ続ける価値なんです。

50年やってきて、これは断言できます。売れる土地というのは「次に誰が欲しがるか」で決まります。学校が近い平らな土地は、その次の買い手が、いつの時代も途切れないんです。

5. だから、売るときに強い

ここまでの4つが全部そろうと、最後に一番大きな果実が手に入ります。「売りやすさ」です。

不動産というのは、買うときの値段ばかり気にする人が多いです。でも、本当に大事なのは出口、つまり売るときなんです。

北町2丁目の土地は、売りに出すと、たいてい早く決まります。値段もそれほど崩れません。これは、平ら・駅近・買い物・学校という4つが、次の買い手をいつでも呼んでくれるからです。

実例です。北町2丁目で築40年の家を相続されたCさん。建物はもう古くて値段はつかない、と思っておられました。ところが、土地そのものの人気が高いので、解体を前提にした買い手がすぐに現れた。最終的に、ご本人が思っていたより400万円高く売れました。土地の力、というのはこういうことです。

正直に、デメリットも申し上げます

ここまで「最強だ」と書いてきました。でも、いいことばかり書く不動産屋は信用しないでください。北町2丁目にも、ちゃんとデメリットがあります。

一つ目。とにかく高いです。これだけそろっているのですから、当たり前です。周りより数百万円高いのは普通です。安く買おうとしても、まず無理だと思ってください。

二つ目。出物が少ない。人気があるので、みんな手放さないんです。売りに出てもすぐ決まるので、市場に出ている期間が短い。「探しています」と言っても、何か月も出てこないことがあります。

三つ目。これは業界の裏の話です。人気の土地だからこそ、「囲い込み」が起きやすい。

囲い込みというのは、その物件情報をよそに流さず、自分の会社だけで売主と買主の両方を見つけようとすることです。両方から手数料が取れますからね。北町2丁目のような人気物件は、放っておいても買い手がつくので、業者からすると「外に出さず、自分のお客に回したい」誘惑が一番強い場所なんです。

だから、北町2丁目を探すときは、一社だけに任せきりにしないこと。これは覚えておいてください。本当にいい物件ほど、表に出る前に消えていきます。

まとめ

もう一度申し上げます。北町2丁目が最強と言われるのは、

• 平らで坂がほとんどない
• 駅まで歩いて行ける
• 買い物が一か所で済む
• 学校が近い
• 売るときにすぐ買い手がつく

この5つが全部そろっているからです。一つや二つではなく、全部です。だから値段が落ちにくく、いざというときに売りやすい。

ただし、高い、出物が少ない、囲い込みが起きやすい。この3つのデメリットも忘れないでください。

50年やってきて、これは断言できます。本当にいい土地は、買うときに少し高くても、30年後に必ず報われます。安い土地の安さには理由があり、高い土地の高さにも、ちゃんと理由があるんです。

最後に、これだけは申し上げたい

もし今、藤原台で、特に北町2丁目あたりで土地や家を探しておられるなら、あるいは北町2丁目の不動産を売ろうとしておられるなら、一度ご相談ください。

人気のエリアだからこそ、表に出ない情報があります。売るときも、囲い込みに遭わずにきちんと高く売る方法があります。

私は売るために言っているのではありません。あなたに損をさせないために言っています。北町2丁目のことなら、どの区画がどう強いか、私はだいたい頭に入っています。気になる土地があれば、買う前に、売る前に、遠慮なく聞いてください。それで一つでも後悔が減るなら、私はそれでいいんです。

センチュリー21・ハートピア
田中章雄