こんにちは。神戸市北区で50年、不動産屋をやっております田中章雄、通称あきちゃんです。

今日は、地元の人なら一度は耳にしたことがある「岡場は衛星都心だ」という言葉について、その本当の意味をお話しします。

不動産のチラシや業者の説明で、さらっと「岡場は衛星都心ですから」と言われたことがある方も多いと思います。

でも、その言葉が何を指していて、それが自分の家の値段や暮らしにどう関わるのか。そこまで説明してくれる業者は、ほとんどいません。今日はそこを正直にお話しします。

結論から申し上げます

岡場が衛星都心と言われるのは、神戸市が何十年も前から「北区の中心地」として、計画的に育ててきた街だからです。

たまたま人が集まったのではありません。最初から設計図があって、その通りに作られた街です。

ここはしっかり押さえておいてください。この成り立ちを知っているかどうかで、岡場・藤原台周辺の家の見方が180度変わります。

ただし、これは断言できます。「衛星都心だから安心」「衛星都心だから値上がりする」と思い込むのは、危険です。理由は後でお話しします。

1. そもそも「衛星都心」とは何か

衛星都心というのは、神戸市の都市計画の言葉です。

三宮や元町といった中心市街地が「都心」だとすると、そこから少し離れた場所に、もう一つの拠点を計画的に作る。買い物も、役所の用事も、病院も、そこで一通り済むようにする。これが衛星都心の考え方です。

岡場は、神戸市北区にとってのその拠点として位置づけられました。

駅前にエコール・リラという商業施設があって、スーパーも専門店も入っている。北区役所の出先も近くにある。病院もある。電車で三宮まで出なくても、日常はこのエリアで完結する。

これは偶然ではありません。神戸市がそう設計したから、そうなっているのです。

2. 藤原台ニュータウンとワンセットで作られた

岡場の話をするときに、藤原台を抜きには語れません。

昭和の終わりから平成にかけて、神戸市は北区に大きなニュータウンを作りました。それが藤原台です。山を切り開いて、何千戸という住宅を一気に整備した。

そのとき、ただ家を建てただけではありません。

• そこに住む人が買い物をする場所
• 学校に通う子どもの動線
• お年寄りが病院に行く足
• 三宮へ働きに出る人の鉄道

これを全部セットで計画しました。その中心に置かれたのが岡場駅です。

50年やってきて分かったことがあります。街は「家があるかどうか」ではなく、「暮らしの全部が回るように設計されているか」で、長い目で見た価値が決まります。岡場・藤原台は、そこが最初から作り込まれている。これは強みです。

3. 都心とつながる「足」が二重に用意されている

衛星都心と呼ばれるには、本体の都心とちゃんとつながっていないといけません。

岡場は、鉄道では神戸電鉄で新開地・三宮方面へ。道路では六甲北有料道路から阪神高速、中国自動車道へと、車でも都心や大阪方面に出られる。

電車と車、両方の足が用意されている。これも計画的に整えられたものです。

ここまで聞くと、いいことばかりに聞こえるでしょう。でも、はっきり申し上げます。ここからが本当に大事な話です。

4. Aさんが見落としていたこと

藤原台に家を探していた、Aさんご夫婦の話をします。

ご主人58歳、奥様55歳。お子さんが独立して、夫婦二人の住み替えで、岡場駅から歩いて12分ほどの中古一戸建てを検討されていました。価格は2,480万円。

Aさんは私にこう言いました。「岡場は衛星都心で便利だと聞いたので、ここなら間違いないですよね」

私は正直にお伝えしました。「便利なのは本当です。でも、ご主人が定年まであと2年。これから三宮へ毎日通うのは、最初の2年だけですよ」と。

何が言いたかったか。岡場が都心とつながっている便利さは、「毎日通勤する人」に一番効きます。でも定年後、夫婦で家にいる時間が増えると、効いてくるのは別の要素です。坂はどうか。駅まで歩けるか。近くにスーパーや病院があるか。

Aさんが見ていた家は、駅から12分のうち、後半は急な上り坂でした。今は平気でも、70歳を超えたら、この坂は毎日こたえます。

結局Aさんは、少し駅から遠くても平坦な道沿いの、別の物件に決められました。価格は2,300万円。180万円安くなって、しかも将来の暮らしに合っていた。

衛星都心という言葉だけを見ていたら、この判断はできませんでした。

5. 業者が「衛星都心」を売り文句に使うときの裏

ここで業界の裏を一つお話しします。

「衛星都心ですから資産価値が落ちにくいですよ」

これは、不動産屋がよく使う売り文句です。間違いではありません。でも、この言葉には続きがあります。業者は、自分に都合の悪い続きを言いません。

衛星都心として計画された街は、確かに便利です。けれど、計画されたのが昭和から平成にかけて。つまり、街と一緒に住民も年を取っています。

藤原台のような計画的なニュータウンは、同じ時期に同じ世代がどっと入居しました。その人たちが今、一斉に高齢になっている。これから先、相続や住み替えで「売り物件」がまとまって出てくる時期に入ります。

売り物件が増えれば、値段は下がりやすくなる。「衛星都心だから安泰」と言い切れない理由が、ここにあります。これは業者がチラシに書かないことです。

6. 正直に申し上げる、岡場のデメリット

良いところばかり言うのは、私の流儀ではありません。岡場・藤原台のマイナス面も、はっきり書きます。

一つ目。神戸電鉄は、運賃が高めです。三宮まで毎日通うと、定期代がそれなりにかかります。同じ神戸市内でも、海側の街に比べると交通費の負担は重い。

二つ目。坂が多い。計画的に山を切り開いた街なので、平らに見えて、家ごとに高低差があります。若いうちはいいですが、年を取ると効いてきます。

三つ目。冬は冷えます。北区は神戸の中心部より気温が低く、雪がちらつく日もあります。

四つ目。これが一番大事ですが、街全体が同時に高齢化しています。便利な街であることと、これから人口が増える街であることは、別の話です。

これらを分かった上で「それでも岡場・藤原台がいい」と思えるなら、それは正しい選択です。言葉のイメージだけで決めるのが、一番危ない。

まとめ

もう一度、結論を申し上げます。

岡場が衛星都心と言われるのは、神戸市が計画的に「北区の中心地」として育ててきた、設計図のある街だからです。買い物も、役所も、病院も、都心への足も、最初からセットで作り込まれている。これは本物の強みです。

ただし、衛星都心という言葉は、便利さの証明であって、値上がりの保証ではありません。街と一緒に住民も年を取り、これから売り物件が増えていく局面に入ります。

便利さがどんな人に効くのか。自分の年齢や暮らし方に、その便利さが合っているのか。そこまで見て初めて、岡場・藤原台の本当の価値が分かります。

最後に、これだけは申し上げたい

岡場・藤原台で家を探している方、あるいは今お持ちの家を売ろうとしている方。

「衛星都心だから」という言葉の先にある、本当のところを知りたいと思われたら、いつでも私のところへお越しください。50年この街を見てきた私が、良いところも悪いところも包み隠さずお話しします。損をさせないために、正直に申し上げます。

センチュリー21・ハートピア
田中章雄