こんにちは。神戸市北区で50年、不動産屋をやっております田中章雄、通称あきちゃんです。

今日は、前回の続きのような話をします。前回、「北区の不動産はなぜ安いのか」という話をしました。今日はその裏返し、「北区で資産価値が落ちにくいエリア」の話です。

同じ北区の中でも、値段が落ちにくい場所と、どんどん下がっていく場所が、はっきり分かれています。

50年この街で土地と家を見てきた私が、「ここは強い」と思う立地の条件を、隠さずお話しします。

結論から申し上げます

北区で資産価値が落ちにくいのは、「歩いて駅に行ける、平らな場所」です。これは断言できます。

もっと具体的に言うと、この3つです。

• 駅から徒歩10分以内
• 坂がない、または緩やか
• スーパー・病院・学校が歩いて行ける

この3つがそろっている場所は、北区の中でも強い立地です。逆に、この3つから外れるほど、値段は容赦なく下がっていきます。

1. なぜ「駅近・平坦」がそんなに強いのか

理由はひとつです。買う人が、いちばん多いからです。

不動産の値段は、結局のところ「次に買いたい人がどれだけいるか」で決まります。これを私は「流動性」と呼んでいます。

若い夫婦も、車を手放したいご高齢の方も、転勤族の方も、みんな「駅まで歩けるところがいい」とおっしゃいます。

50年やってきて分かったことがあります。人は便利さにはお金を払いますが、不便さにはお金を払いません。

坂の上の家がいくら立派でも、「毎日この坂を上り下りするのか」と思った瞬間、買う人の手が止まります。だから値段を下げないと売れない。

駅近で平らな場所は、放っておいても買いたい人が来る。だから値崩れしにくいんです。

2. 北区で私が「強い」と見ているエリア

具体的な場所を挙げます。地元の方なら、うなずいていただけると思います。

ひとつは、岡場駅から藤原台にかけてのエリアです。駅から平坦で、徒歩圏に大きな商業施設も病院もそろっている。北区の中では、いちばん流動性が高い場所です。

もうひとつは、谷上駅の周りです。ここは平成の終わりに、大きな出来事がありました。北神急行が神戸市営地下鉄になって、運賃が一気に半分近くまで下がったんです。

谷上から三宮まで、乗り換えなしで出られて、運賃も安くなった。これは資産価値にとって、ものすごく大きい話です。

そして、鈴蘭台の駅前。北区役所が駅前のビルに移ってきて、再開発で街の顔が変わりました。役所、図書館、スーパーが駅前に集まった。こういう「駅前に生活機能が集まる動き」がある場所は、強いです。

3. 「強い立地」には、共通する見分け方がある

エリアの名前を覚える必要はありません。見分け方さえ分かれば十分です。

• 雨の日に、傘をさして駅まで歩けるか
• スーパーまで、車を出さずに行けるか
• 坂を上らずに、家までたどり着けるか

この3つを、実際に自分の足で歩いて確かめてください。

これは断言できます。地図やチラシの「駅徒歩8分」という数字は、平らな道での話です。北区の場合、その8分が、急な坂道の8分かもしれない。

数字だけ見て契約して、住んでから「こんなはずじゃなかった」となる方を、私は何人も見てきました。

4. 実際にあった話

少し前のことです。神戸市北区にお住まいのAさん、64歳のご夫婦が、私のところに相談に来られました。

20年ほど前に、ある団地の高台に、見晴らしのいい家を「2800万円」で買われたそうです。「子どもも独立したし、駅の近くに住み替えたい」とのことでした。

査定してみると、その家は「1100万円」ほどにしかなりませんでした。ご主人は「半分以下か」とがっかりされていました。

一方で、同じ北区でも、岡場の駅から歩いて7分の平らな場所に家を買われたBさんという方がいます。築年数はAさんの家とほとんど変わりません。

ところが、Bさんの家を査定したら、買ったときから「2割ほどしか下がっていなかった」んです。

同じ北区、同じ築年数。違うのは「立地」だけです。

見晴らしより、駅までの平らな道。これがどれだけ値段を左右するか、この2軒がはっきり物語っています。

5. 業界の裏側を、正直に話します

ここで、業界の本音を申し上げます。「このあたりは将来値上がりしますよ」と言う営業がいたら、私は疑ってかかります。

はっきり申し上げます。北区で、何もしないのに大きく値上がりした場所は、50年でほとんどありません。

「強い立地」というのは、上がる場所ではなく、下がりにくい場所のことです。ここを混同させて、相場より高く買わせようとする業者がいます。

それから、駅近の良い物件ほど、「囲い込み」が起きやすい。会社が自分のお客さんだけに売りたくて、表に情報を出さないんです。

良い立地の物件は黙っていても売れるので、業者にとっては「おいしい在庫」になります。だから外に出さない。これは買う側にとって、損な話です。

6. デメリットも隠さず申し上げます

強い立地にも、弱点はあります。

ひとつは、当然ですが、値段が高めです。同じ北区でも、坂の上の家の倍近くすることもあります。

もうひとつ。これが大事なんですが、いくら北区の中で強い立地でも、北区全体が少しずつ下がっている以上、長い目で見れば、ゆるやかには下がります。

「駅近を買えば値上がりする」のではありません。「駅近を買えば、下がり方がゆるやかになる」だけです。

ここを勘違いして、無理なローンを組んでまで駅前の高い家を買うと、それはそれで苦しくなります。

大事なのは、上がるか下がるかではなく、いざ売りたいときに、ちゃんと買い手がつくかどうかです。

まとめ

もう一度、結論を申し上げます。北区で資産価値が落ちにくいのは、「駅から歩ける、平らで、生活がそろった場所」です。

岡場・藤原台、谷上、鈴蘭台の駅前。このあたりは、北区の中では強い立地です。

でも、エリアの名前より大事なのは、傘をさして駅まで歩けるか、車なしでスーパーに行けるか、坂を上らずに帰れるか。この3つを、自分の足で確かめることです。

そして忘れないでください。強い立地とは、上がる場所ではなく、下がりにくい場所のことです。

最後に、これだけは申し上げたい

家を買うときも、売るときも、いちばん大事なのは「その立地が、本当に強いのかどうか」を正直に教えてくれる人に相談することです。

調子のいい「値上がりします」ではなく、「この場所なら、20年後も買い手がつきますよ」と言ってくれる相手を選んでください。

あなたが今お持ちの家のこと、これから買おうとしている場所のこと、どんな小さなことでも構いません。よかったら、一度お話を聞かせてください。損をさせない話だけ、正直にいたします。

センチュリー21・ハートピア
田中章雄